Por Lucas Almeida Beiersdorf*
Muito mais do que um expert em vendas, o corretor de imóveis assume o importante papel de prestar ao seu cliente todas as informações sobre o negócio, conforme dispõe o art. 723 do Código Civil. Nesse sentido, a tributação imobiliária é um dos elementos primordiais para concretização de uma transação segura e transparente. Entenda as principais características de cada tributação:
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo regulado pela legislação do município onde se encontra o imóvel, estabelecendo a base de cálculo e a alíquota cobrada por ocasião da compra.
Em regra, a legislação local dispõe que a base de cálculo do ITBI é a mesma do IPTU. Entretanto, caso o comprador esteja pagando preço superior àquele lançado pelo município, este é o que incidirá, por ser o valor maior.
A legislação municipal definirá quem será o responsável pelo pagamento do ITBI, bem como o momento em que deverá ser recolhido o tributo.
A Constituição Federal não estipula uma alíquota máxima para este imposto, em razão disso o Supremo Tribunal Federal entendeu que o tributo não poderá ter o caráter confiscatório (art. 150, IV, da CRFB), tampouco possuir alíquota progressiva.
No caso de doação ou recebimento de imóvel por herança é cobrada outra espécie de imposto, o de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), de competência do Estado-membro da Federação.
Outro tributo que merece especial atenção do corretor é o Imposto Predial e Territorial Urbano, comumente chamado de IPTU. Isto porque a dívida é propter rem, repassando-se ao adquirente, inclusive sobre os períodos anteriores à aquisição do imóvel.
Portanto, antes da realização do negócio, é necessário e importante que o comprador exija a Certidão Negativa de Tributos na prefeitura do local onde está situado o imóvel e, havendo pendências, solicitar o adimplemento ou desconto correspondente ao preço.
Ao proprietário de imóvel rural é necessário o pagamento do ITR, espécie de IPTU só que para áreas rurais. Tais impostos, no entanto, se diferenciam no registro de escritura pública de compra e venda em que é preciso apresentar prova do pagamento do ITR dos últimos 5 exercícios.
Além destes impostos, é importante mencionar que em determinados casos incidirá o laudêmio, que é um valor cobrado pela União quando há transação imobiliária, com escritura definitiva de compra e venda e cessão de área de marinha.
Estando o bem situado em terreno de marinha, o comprador, antes de adquiri-lo, deverá verificar na Gerência Regional de Patrimônio da União se o imóvel está regularizado perante o órgão, bem como se as taxas de ocupação ou foro estão quitadas.
Apesar de não ser um tributo, vale ressaltar que no Estado de Santa Catarina, quando realizados serviços notariais e de registro com valores superiores a R$ 15.600,00, é obrigatório o recolhimento de taxa ao Fundo de Reaparelhamento da Justiça (FRJ).
A alíquota do FRJ é de 0,3% sobre o valor do negócio, podendo, no entanto, haver a redução de 2/3 caso a escritura, o título ou o contrato tratarem de mais de um bem, configurando um único negócio jurídico com as mesmas partes.
Há situações em que o FRJ não é devido. Por exemplo, nas parcelas do financiamento da primeira aquisição da casa própria pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Exclui-se, no entanto, de tal benefício, a parcela não financiada, compreendida como os recursos próprios do mutuário e os valores oriundos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), a qual incidirá a alíquota.
No caso do Imposto de Renda (IR), apesar não ter relação com a compra e venda de um imóvel, a existência de ganho de capital poderá ensejar o seu pagamento. Não é a venda do imóvel que ocasiona o pagamento do imposto, mas o ganho decorrente da diferença entre o preço da aquisição e à venda do imóvel.
* O autor é advogado, sócio do escritório Almeida & Corrêa Advogados, especialista em Direito Imobiliário pela Univali.