Por Flaviano Vetter Tauscheck

Procurador Jurídico do CRECI-SC

A fase de encerramento da locação é, muitas vezes, negligenciada por inquilinos, locadores e até corretores.

No entanto, é justamente nesse momento que surgem conflitos, discussões sobre retenções de caução e contestações judiciais. Para o corretor de imóveis, é fundamental entender as responsabilidades do locatário ao devolver o imóvel e orientar adequadamente as partes para evitar prejuízos e desgastes.

A devolução não é mera formalidade: ela exige cumprimento contratual

A devolução do imóvel implica em restabelecer as condições previstas no contrato. Não basta entregar as chaves.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), embora não detalhe minuciosamente os deveres materiais na entrega, é clara ao afirmar que o locatário deve usar o imóvel com a diligência devida e devolvê-lo no estado em que recebeu, salvo deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, III).

O ponto-chave é o "uso normal".

• Deterioração do Uso Normal (Desgaste Natural): A pintura de um imóvel sofre desgaste natural pelo tempo, sol, umidade e uso comum (ex.: pequenas marcas de móveis, sujeira leve, desbotamento). O locatário não é obrigado a repintar o imóvel nesses casos, pois o custo da renovação pela vida útil do bem cabe ao proprietário (locador).
• Deterioração por Mau Uso ou Danos: A obrigação de repintar ou reparar surge apenas se houver danos que ultrapassam o desgaste natural. Exemplos:

- Mofo ou infiltração causados por falta de ventilação ou mau uso (e não por problemas estruturais preexistentes).

- Paredes rabiscadas ou com excesso de furos não tratados.

- Manchas permanentes ou danos na textura da parede.

Decisões dos tribunais tendem a considerar a cláusula que exige pintura nova e completa (independentemente do estado) como abusiva, pois impõe ao locatário o custo da renovação da vida útil do bem, que é de responsabilidade do locador.

O que é exigível: O máximo que o locador pode exigir é que o locatário repare os danos e pinte apenas as áreas danificadas para que o imóvel volte ao estado em que foi entregue, mas sem impor o ônus de uma pintura de renovação geral.

Principais obrigações do inquilino na entrega do imóvel

O corretor deve alertar o inquilino quanto a estes cuidados:

1. Reparos estruturais e funcionais: consertar torneiras, tomadas, portas, trincos e interruptores danificados.
2. Pintura (conforme descrito acima).
3. Limpeza geral: a devolução deve ser feita com o imóvel limpo, sem resíduos ou objetos pessoais.
4. Desocupação plena: é inadmissível entregar o imóvel com móveis, lixo ou tralhas.
5. Pagamento de débitos: é responsabilidade do inquilino quitar os encargos até a data da entrega (aluguel, IPTU, condomínio, luz, água, etc.), inclusive apresentar comprovantes.

E se o inquilino descumprir?

O locador pode recusar o recebimento das chaves ou aceitar com ressalvas, realizando laudo de vistoria de saída e, se necessário, descontando valores da caução ou ajuizando ação de cobrança. O corretor deve documentar tudo com fotos e laudo técnico para evitar acusações infundadas.

E a vistoria?

A vistoria final é indispensável. O ideal é compará-la com a vistoria de entrada. Quando não há documento anterior, prevalece o bom senso e os indícios materiais – e o corretor pode ajudar registrando a real condição do imóvel ao longo da locação.

Dica estratégica: contratos com cláusulas claras

O contrato deve prever expressamente as obrigações do locatário na entrega, inclusive pintura, limpeza e responsabilidade por danos. Isso evita litígios e dá respaldo à retenção de caução, quando necessária.

Conclusão para o corretor

A entrega do imóvel não é mero ato simbólico. O inquilino tem obrigações legais e contratuais específicas. Cabe ao corretor:

• orientar previamente as partes
• revisar o contrato
• acompanhar a vistoria com critério técnico
• documentar tudo
• agir com neutralidade e prudência

Com esse cuidado, evita-se judicialização, protege-se a relação entre as partes e o corretor se fortalece como profissional de confiança