A divulgação de empreendimentos imobiliários antes do registro de incorporação é um tema que gera dúvidas frequentes entre corretores de imóveis, imobiliárias, construtoras e incorporadoras. Para orientar o mercado e reforçar a importância da atuação responsável, o CRECI-SC disponibiliza um guia prático elaborado pelo Procurador Jurídico do Conselho, Dr. Flaviano Vetter Tauscheck, abordando os limites legais da publicidade imobiliária nessa fase do empreendimento. O guia está disponível para download neste link https://guiaspraticos.creci-sc.gov.br/publicidade-imobiliaria-antes-do-registro-de-incorporacao

A incorporação imobiliária é uma atividade regulamentada pela legislação brasileira e depende do registro de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis para que a comercialização das unidades possa ocorrer de forma regular. Antes desse registro, a legislação não permite a venda de unidades, a cobrança de valores ou a oferta comercial individualizada aos consumidores.

O guia prático destaca que a Lei nº 14.382/2022 ampliou a possibilidade de divulgação de atos preparatórios e publicidade informativa, mas não autorizou a comercialização antecipada dos imóveis. Por isso, é fundamental compreender a diferença entre publicidade informativa e publicidade ofertativa.

Outro ponto abordado é a chamada “proposta de reserva”. Segundo a orientação jurídica, ela somente pode ser utilizada como mera manifestação de interesse, sem gerar obrigações para as partes, sem envolvimento de pagamentos e sem a definição de preços, prazos ou unidades específicas. Caso contrário, poderá ser caracterizada como uma promessa de compra e venda disfarçada, em desacordo com a legislação.

O guia também alerta que a utilização de estruturas societárias como SPEs (Sociedades de Propósito Específico), cooperativas ou SCPs (Sociedades em Conta de Participação) não afasta automaticamente a necessidade do registro de incorporação. O que determina a obrigatoriedade do registro é o conteúdo da publicidade e a expectativa de aquisição criada junto ao público.

A responsabilidade do corretor de imóveis 

O material reforça a responsabilidade do corretor de imóveis na divulgação de empreendimentos. Mesmo quando a publicidade é produzida pela incorporadora ou construtora, o profissional pode responder por sua veiculação, estando sujeito a responsabilizações administrativas, ético-disciplinares, civis e até criminais em casos de irregularidades.

A orientação do CRECI-SC é que os profissionais sempre verifiquem a existência do registro de incorporação antes de divulgar qualquer empreendimento e atuem com diligência na proteção dos interesses dos consumidores e na valorização da profissão.

O guia prático completo está disponível para download no site do CRECI-SC e pode ser consultado gratuitamente por corretores de imóveis, imobiliárias, incorporadoras, construtoras e toda a sociedade. Baixe aqui https://guiaspraticos.creci-sc.gov.br/publicidade-imobiliaria-antes-do-registro-de-incorporacao