Trabalhar com venda de imóveis na planta é um excelente produto para os corretores oferecerem aos clientes que buscam o imóvel dos seus sonhos e desejam adquiri-los com flexibilidade, mais descontos na compra e prazos mais longos para pagamento. Porém, é fundamental que o corretor de imóveis não foque apenas nas vantagens de negociar um imóvel na planta, ele precisa estar atento aos pontos importantes do processo e principalmente saber sobre as leis e sua responsabilidade civil na corretagem de imóveis, que pode resultar em dano ou prejuízo quando o trabalho é mal executado.
A Live desta última quinta-feira, dia 20 de agosto, esclareceu dúvidas sobre venda de imóveis na planta e os cuidados que o corretor de imóveis deve ter para não se complicar. Quem conversou sobre o assunto foi o advogado, Diretor Jurídico da Associação de Síndicos do Estado de Santa Catarina e Assessor Jurídico da Associação Catarinense de Construtores e Afins, Dr. Gustavo Camacho Solon e a mediação desse bate-papo foi feita pela Diretora de Comunicação e Assuntos da Mulher Corretora do CRECI/SC, Shaianne Graeff.
Dr. Gustavo abriu conversa explicando como surgiu o instituto da incorporação imobiliária. “No Brasil a incorporação imobiliária surgiu em 1964, quando foi regulada pela Lei 4.591, mas antes disso, o país já havia iniciado seu desenvolvimento imobiliário, quando nos anos 50 as pessoas migravam do interior para as grandes cidades de São Paulo. Nessa época não havia a figura do incorporador, o que existiam eram o terrenista, os compradores, a construtora e os agentes de obras, que se juntavam faziam o contrato e todo o negócio acabava quando eles recebiam suas comissões. Isso fez com que naquela época muitas edificações não fossem finalizadas e eram abandonadas, então se percebeu a necessidade de instituir a figura do incorporador imobiliário”, disse.
Distinção entre construtor e incorporador
Imóvel na planta é uma modalidade de compra de imóveis adquiridos junto à uma construtora ou incorporadora. Porém, muita gente ainda confunde a figura do incorporador e do construtor, mas o corretor de imóveis precisa ter claro conhecimento sobre o assunto e precisa entender as funções e diferenças de cada um. “O construtor é o responsável para que aquele edifício saia do papel. É ele quem edifica a obra e fica responsável por todas as etapas que envolvem a execução da construção do empreendimento”, afirma Solon.
Ele complementa que a figura do incorporador nasceu para que a construtora edificasse a obra, mas ele é quem avalia e cria o produto, vende a ideia do que será construído, pensa no empreendimento, se responsabiliza por toda parte documental da incorporação imobiliária e formaliza o registro imobiliário do condomínio na matrícula do terreno, que é feito no cartório de registro de imóveis.
Incorporação Imobiliária
O artigo 723 do Código Civil atribui ao corretor de imóveis o dever de executar a mediação com diligência e prudência, bem como prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança e do risco do negócio. “O corretor deve garantir segurança jurídica ao seu cliente e para ele mesmo, já que ao negociar um imóvel na planta sem registro de incorporação, o profissional está cometendo um crime imobiliário e pode responder tanto na esfera jurídica quanto no CRECI”, defende.
Na live, a Diretora do CRECI/SC, Shaianne Graeff, destacou que ações de orientação e fiscalização aos corretores de imóveis são realizadas para esclarecer e coibir a prática desse crime. “O corretor ou imobiliária precisam entender sobre a obrigatoriedade e importância de divulgar e negociar empreendimentos apenas com registro de incorporação, é preciso conhecer a legislação e o Código Civil. Percebo que muitos corretores de imóveis saem dos cursos sem esse conhecimento e por falta disso acabam se prejudicando e colocando em risco a negociação, podendo até responder disciplinarmente e criminalmente. O trabalho do CRECI/SC é importante para combater essas irregularidades” concluiu.
Fluxo da incorporação imobiliária
Para o Dr. Gustavo, antes de qualquer coisa, o corretor de imóveis precisa entender o fluxo total da incorporação imobiliária, ou seja, as etapas que devem ser seguidas e sua importância.
A primeira é a compra do terreno, onde o incorporador, que pensa no produto, é que vai até o mercado faz um levantamento sobre o imóvel, ou terreno que atenda suas expectativas e compra o imóvel ou pode fazer uma permuta, com a proposta de entrega de imóveis no futuro, o mais comum. Feito esse procedimento, começa a elaboração dos projetos legais para que sejam apresentados na prefeitura municipal a fim de obtenção do alvará de construção.
O próximo passo é ir até o cartório de registro de imóveis e depositar lá todo o memorial de incorporação imobiliária na forma do Artigo 32 da Lei 4591. O artigo dispõe de diversos elementos que precisam ter para iniciar uma incorporação imobiliária.
Solon destaca um ponto importante neste momento “Quando o incorporador vende as unidades habitacionais assume duas responsabilidades: a obrigação de fazer e obrigação de entregar. A obrigação do fazer ele precisa concluir o empreendimento de acordo com o alvará de construção e com os projetos que foram apresentados para a obtenção desse alvará, e é de suma importância que o empreendedor, o incorporador ou construtor, façam a compatibilização do projeto de acordo com aquilo que foi executado. Após esta etapa, é emitido o Habite-se do empreendimento e o Certificado de Conclusão de Obra (CCO). A segunda obrigação, é garantir que as chaves dos imóveis serão entregues para o adquirente”, explicou.
As vendas do empreendimento na planta só podem ser iniciadas com o Registro de Incorporação Imobiliária, não pode ser o protocolo. “Só a incorporação imobiliária garante uma expectativa legítima de direitos para o adquirente, sem ela o que se vende não é nada, é um pedaço de papel”, argumenta.
Patrimônio de Afetação
Ele também abordou a função do corretor de imóveis. “Securitizar, garantir um bom negócio para quem está comprando o empreendimento, inclusive dentro do espectro da incorporação imobiliária, ele tem algo que torna a negociação mais segura, que é o Patrimônio de Afetação, que garante que as dívidas globais de uma construtora ou incorporadora não vão afetar aquele empreendimento em si. “Esse é um ponto importante que o corretor pode usar a seu favor na hora de fazer a venda, ele deve estar atento à lei e destacar que o empreendimento que ele está vendendo, além de ter a incorporação imobiliária, o que é obrigatório, ter Patrimônio de Afetação, que dá certeza que o empreendimento irá sair do papel” aconselhou Gustavo.
Ao final da Live, Dr. Gustavo falou brevemente sobre outros pontos importantes como contratos de compra e venda, pré-contratos, escritura pública, ITBI, matrícula e lembrou que o corretor de imóveis deve estar ciente de suas responsabilidades, buscar conhecimento e orientação jurídica quando tiver dúvidas a fim de garantir que sua trajetória profissional seja marcada pela ética, empatia e legalidade.
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