Por Flaviano Vetter Tauscheck

Procurador Jurídico do CRECI-SC

Quando um inquilino decide encerrar o contrato de locação antes do prazo, surge a dúvida: como calcular a multa devida?

Embora a resposta pareça simples, há nuances legais que todo corretor de imóveis precisa conhecer para evitar riscos e orientar corretamente seus clientes.

O que diz a Lei do Inquilinato?

O artigo 4º da Lei nº 8.245/1991 prevê que o contrato de locação pode ser rescindido antes do prazo ajustado, desde que o locatário pague a multa pactuada. No entanto, a mesma norma exige que essa multa seja proporcional ao tempo restante do contrato.

Isso significa que, mesmo que a cláusula contratual estipule uma multa fixa (por exemplo, 3 aluguéis), o valor devido será proporcional ao período não cumprido. Exemplo:

• Contrato de 30 meses com multa de 3 aluguéis
• Inquilino devolve o imóvel após 20 meses
• Restam 10 meses = 1/3 do contrato
• Multa proporcional: 1/3 de 3 aluguéis = 1 aluguel

Esse cálculo é pacífico na jurisprudência e deve ser adotado, ainda que o contrato não mencione expressamente a proporcionalidade.

Multa excessiva pode ser reduzida?

Sim. Além da Lei do Inquilinato, o Código Civil (art. 413) prevê que o juiz pode reduzir penalidades consideradas manifestamente excessivas, levando em conta a finalidade do contrato e os prejuízos efetivos.

Dica prática: Evite estipular multas superiores a 3 aluguéis. Penalidades acima disso (como 6 ou 12 aluguéis) tendem a ser reduzidas judicialmente, o que pode gerar desgastes e comprometer a segurança jurídica do locador.

Quando a multa não é devida?

Em alguns casos, o inquilino pode rescindir o contrato sem pagar a multa. Um exemplo importante, muitas vezes ignorado, é a transferência de emprego promovida pelo empregador para outra cidade, conforme o parágrafo único do art. 4º da Lei 8.245/91.

Para ter direito à isenção:

• A mudança deve ser promovida pelo empregador.
• O locatário deve notificar o locador com 30 dias de antecedência.
• É necessário comprovar a transferência.

O corretor deve estar atento a essa exceção legal, pois ela protege o inquilino e evita conflitos.

Venda do imóvel durante a locação

Se o locador decidir vender o imóvel locado, deve observar o direito de preferência do inquilino (arts. 27 a 33 da Lei do Inquilinato). O contrato pode ser denunciado pelo comprador caso não haja cláusula de vigência registrada na matrícula do imóvel (art. 8º). Nesse caso, o inquilino pode ter que desocupar o imóvel em até 90 dias, e a multa contratual pode não ser exigível.

Orientação ao corretor: Recomende sempre o registro do contrato com cláusula de vigência, quando houver previsão de venda do imóvel.

Conclusão: o papel do corretor

O corretor de imóveis não deve apenas intermediar o contrato. Ele é peça essencial para evitar litígios e garantir o cumprimento das obrigações legais. Conhecer os detalhes sobre a multa por devolução antecipada ajuda a proteger todas as partes envolvidas.

Oriente locadores e locatários:

• Sobre o cálculo correto e proporcional da multa
• Sobre as exceções legais que afastam a penalidade
• Sobre os cuidados com registro de cláusula de vigência

Assim, você atua com segurança, profissionalismo e dentro das boas práticas jurídicas.