Por Flaviano Vetter Tauscheck
Procurador Jurídico do CRECI-SC

Na intermediação imobiliária, a emissão correta da nota fiscal não é apenas uma formalidade contábil. Trata-se de um procedimento com impactos jurídicos e tributários relevantes, tanto para corretores de imóveis quanto para compradores e vendedores.

Um caso recente que chegou ao conhecimento do CRECI-SC revelou um equívoco comum: a nota fiscal foi emitida em nome do comprador, embora o pagamento tenha sido feito com recursos provenientes da parte vendedora. Esse tipo de desencontro contábil pode gerar problemas futuros, inclusive junto à Receita Federal.

Quem paga não é, necessariamente, quem contrata

É comum que o valor da comissão seja descontado diretamente do montante da venda, com o comprador efetuando a transferência ao corretor ou imobiliária. Contudo, isso não altera o fato de que quem contratou os serviços de intermediação foi o vendedor, e é ele quem deve constar como tomador na nota fiscal emitida.

Essa distinção é importante porque a Lei obriga o declarante de ganho de capital (geralmente o vendedor) a informar, na ficha própria do Imposto de Renda, se houve pagamento de comissão de corretagem e qual o respectivo valor. Esse abatimento impacta diretamente na apuração do imposto devido.

Se a nota fiscal estiver em nome do comprador, o vendedor não poderá declarar o pagamento da comissão, o que poderá gerar inconsistências e até autuações por parte do Fisco.

Risco tributário para todas as partes

A emissão equivocada da nota fiscal pode gerar diversos reflexos negativos:

• Para o vendedor, impede o abatimento do valor da comissão na apuração do ganho de capital, resultando em tributação maior do que a devida
• Para o corretor, há risco de questionamento sobre a regularidade da prestação do serviço e da escrituração fiscal
• Para o comprador, pode haver incompatibilidade na origem dos recursos e dificuldades de comprovação da operação, especialmente se for pessoa jurídica

Além disso, o erro contábil pode comprometer a confiança entre as partes e abrir margem para litígios, especialmente em operações de maior valor ou envolvendo empresas com contabilidade mais rigorosa.

Boas práticas para corretores

Para evitar problemas futuros, o CRECI-SC recomenda:

• Identificar corretamente o tomador do serviço, mesmo quando o pagamento for realizado por terceiros
• Emitir a nota fiscal em nome de quem contratou o serviço, conforme acordado e documentado
• Orientar as partes sobre os impactos tributários, sempre que possível, ou sugerir que consultem seus contadores ou advogados
• Formalizar por escrito o contrato de corretagem, deixando claro quem é o responsável pelo pagamento e emissão da nota
• Recusar práticas que desviem da legalidade ou sejam usadas para manipulação fiscal, sob pena de responsabilidade ética e profissional

Conclusão

A emissão da nota fiscal é mais do que um simples procedimento administrativo. É um elo fundamental entre a atuação profissional do corretor de imóveis e a segurança jurídica e tributária das partes envolvidas. Agir com correção e transparência nesse aspecto protege o corretor, o cliente e o próprio mercado imobiliário.

A regularidade começa nos detalhes. E a nota fiscal é um deles.