Por Flaviano Vetter Tauscheck

Procurador Jurídico do CRECI-SC

A divulgação de empreendimentos imobiliários antes do registro da incorporação sempre gerou dúvidas no mercado. Afinal, é possível apresentar um projeto ao público antes do registro? É permitido captar interessados? Quando a publicidade deixa de ser informativa e passa a ser considerada uma oferta irregular?

Essas questões motivaram o CRECI-SC a elaborar a cartilha “Publicidade Imobiliária Antes do Registro de Incorporação – O que é permitido e o que é vedado”, destinada a orientar corretores de imóveis, imobiliárias, construtoras e incorporadoras sobre os limites legais da divulgação de empreendimentos em fase de desenvolvimento.

O ponto central é compreender que a Lei nº 4.591/1964 estabelece o registro da incorporação como o marco jurídico que autoriza a comercialização das unidades futuras. Antes desse registro, não é permitida a venda de unidades, a cobrança de valores ou a oferta comercial individualizada.

Isso não significa, contudo, que o empreendimento deva permanecer em absoluto silêncio até a obtenção do registro. A legislação e a evolução da interpretação jurídica admitem a chamada publicidade institucional ou informativa. Em outras palavras, é possível apresentar ao mercado o conceito do empreendimento, sua localização, suas características gerais e até mesmo realizar cadastro de interessados, desde que não exista qualquer indução à contratação.

A diferença parece simples, mas é justamente nesse ponto que surgem os maiores riscos.

Uma publicidade que informa a existência de um projeto em desenvolvimento, esclarece que o registro da incorporação ainda não foi obtido e não divulga preços, condições de pagamento ou unidades específicas, tende a ser considerada legítima.

Por outro lado, quando a divulgação passa a mencionar valores, formas de pagamento, prazos de entrega, disponibilidade de unidades ou expressões como “garanta já a sua unidade”, a situação muda completamente. Nesse momento, a comunicação deixa de ser meramente informativa e passa a caracterizar verdadeira oferta ao mercado, o que pode configurar infração à legislação de incorporações e ao Código de Defesa do Consumidor.

O corretor de imóveis deve ter especial atenção porque sua responsabilidade não desaparece pelo simples fato de a publicidade ter sido produzida pela incorporadora ou pela construtora.

Quem divulga uma publicidade irregular pode responder administrativamente perante o Sistema COFECI-CRECI, além de estar sujeito à responsabilização civil e, em determinadas situações, até mesmo criminal.

Outro ponto importante abordado na cartilha diz respeito às chamadas “reservas de unidade”. Muitas vezes surgem propostas de captação de interessados acompanhadas de documentos intitulados “reserva”, “pré-reserva” ou “manifestação de interesse”.

A nomenclatura, entretanto, não é o que define a legalidade do procedimento.

Uma manifestação de interesse somente será admissível quando não gerar obrigação para nenhuma das partes, não envolver pagamento, não identificar unidades específicas e deixar claro que o empreendimento ainda não possui registro de incorporação. Se houver cobrança de valores, definição de preço ou vinculação a determinada unidade, o documento poderá ser interpretado como uma promessa de compra e venda disfarçada.

Também merece atenção o uso de estruturas societárias alternativas, como SPEs, cooperativas ou sociedades em conta de participação. A adoção dessas modalidades não afasta automaticamente a necessidade do registro da incorporação. O que importa é o conteúdo da publicidade e o efeito produzido perante o público.

Se a comunicação cria expectativa concreta de aquisição de uma unidade futura, o registro continua sendo indispensável.

Mais do que evitar autuações ou litígios, respeitar esses limites fortalece a credibilidade do corretor e protege o consumidor. O mercado imobiliário depende da confiança. E confiança se constrói com informação clara, verdadeira e juridicamente segura.

Por isso, a principal mensagem da cartilha é simples: antes do registro da incorporação, é permitido informar, mas não é permitido ofertar.

O corretor que compreende essa diferença protege sua atuação profissional, preserva sua comissão e contribui para um mercado imobiliário mais transparente e seguro.

Para saber mais, baixe a cartilha “Publicidade Imobiliária Antes do Registro de Incorporação – O que é permitido e o que é vedado” através deste link https://guiaspraticos.creci-sc.gov.br/publicidade-imobiliaria-antes-do-registro-de-incorporacao

Informação correta protege o consumidor, o corretor e todo o mercado imobiliário.