Por Flaviano Vetter Tauscheck

Procurador Jurídico do CRECI/SC

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou importante tese no Tema Repetitivo nº 1.173 (REsp 2.008.542/RJ e REsp 2.008.545/DF), consolidando o entendimento de que o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não responde, em regra, pelos danos causados ao comprador em razão do descumprimento do contrato pela construtora ou incorporadora.

Segundo o relator, ministro Raul Araújo, a atividade de corretagem, definida pelos artigos 722 e 723 do Código Civil, limita-se à intermediação entre as partes e à prestação de informações sobre o negócio, sem vínculo direto com as obrigações assumidas entre comprador e vendedor. Assim, a responsabilidade do corretor só existe se houver falha em sua própria atuação profissional — como omissão de informações relevantes, má-fé ou negligência —, e não pelos descumprimentos da construtora ou incorporadora.

Exceções e hipóteses de responsabilidade

O STJ delimitou três situações excepcionais em que o corretor poderá ser responsabilizado solidariamente:

    1.    Quando demonstrado seu envolvimento direto nas atividades de incorporação ou construção;

    2.    Quando integrar o mesmo grupo econômico da construtora ou incorporadora;

    3.    Quando houver confusão ou desvio patrimonial entre as empresas, em benefício do corretor.

Fora dessas hipóteses, não há fundamento jurídico para imputar responsabilidade ao corretor ou à imobiliária pela devolução de valores pagos ou por vícios do empreendimento.

Relevância para a categoria

A decisão representa um marco para a segurança jurídica da intermediação imobiliária. Ela reforça que o corretor de imóveis é profissional autônomo, responsável por aproximar as partes e prestar informações claras, mas não integra a cadeia produtiva da construção.

Para o mercado, o julgado traz equilíbrio: protege o consumidor contra falhas reais de intermediação, mas evita a transferência indevida de riscos empresariais ao corretor — profissional essencial para o bom funcionamento do setor imobiliário.

Tese fixada pelo STJ

“O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável pelo dano causado ao consumidor, em razão do descumprimento pela construtora ou incorporadora de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado (I) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação ou construção, (II) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora, ou (III) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor.”