Por Flaviano Vetter Tauscheck

Procurador Jurídico do CRECI-SC

O registro imobiliário é o momento que confere segurança jurídica plena ao negócio realizado. No entanto, nem sempre o trâmite ocorre sem intercorrências.

Situações em que o cartório se recusa a registrar um título ou exige alterações no contrato são mais comuns do que se imagina. E, nesses casos, o corretor de imóveis pode ser chamado para auxiliar o cliente.

Um exemplo frequente ocorre quando o cartório de registro de imóveis questiona o valor declarado no contrato de compra e venda. Mesmo que o negócio tenha sido firmado por determinado preço, o oficial pode recusar o registro, alegando subavaliação e exigindo a retificação do valor; muitas vezes, com base no valor venal de referência utilizado para cálculo de ITBI ou IPTU. Esse tipo de exigência, além de comprometer a autonomia privada das partes, pode gerar sérias consequências tributárias.

Quando há discordância entre as partes e o cartório sobre a legalidade do título ou exigência imposta, surge a possibilidade de suscitação de dúvida, um procedimento administrativo que submete a questão ao crivo do juiz da comarca.

O que é a dúvida registral?

A dúvida é o instrumento jurídico previsto na Lei n.º 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos), que permite ao interessado questionar, perante o Poder Judiciário, exigências consideradas indevidas ou injustificadas por parte do oficial de registro.

Trata-se de um processo que visa a assegurar o controle da legalidade dos atos registrais, garantindo que o registrador não extrapole sua função fiscalizatória, nem imponha condicionamentos que não estejam previstos em lei.

Como funciona o procedimento?

O procedimento pode ser iniciado de duas formas:

• Pelo próprio oficial do cartório, quando o interessado, notificado da exigência, se recusa a cumprir o apontamento. Nesse caso, o cartório formula a dúvida e a remete ao juízo competente.
• Pelo interessado, diretamente, por meio de petição fundamentada, com assistência de advogado. A dúvida é protocolada no próprio cartório e segue para apreciação judicial.

O juiz, então, ouvirá o Ministério Público e proferirá decisão, que poderá confirmar a exigência ou dispensá-la. Se acolhida a dúvida, o registro não será feito; se rejeitada, o cartório deverá proceder ao registro sem as exigências.

Qual o papel do corretor de imóveis?

Ainda que a suscitação de dúvida seja instrumento jurídico, o corretor de imóveis tem papel relevante na mediação inicial, especialmente quando as partes não compreendem a exigência cartorial ou quando se identificam abusos. Seu conhecimento sobre a legalidade dos atos, avaliação do valor do imóvel e sua atuação proativa podem evitar que negócios se frustrem.

Além disso, o corretor deve alertar sobre os reflexos tributários de declarações divergentes. Emitir um contrato com valor abaixo do efetivamente pago pode configurar fraude fiscal e dificultar, futuramente, o recolhimento correto de impostos, a emissão de notas fiscais e a apuração de ganho de capital.

Conclusão

A suscitação de dúvida é uma ferramenta legítima para defesa dos direitos do comprador e do vendedor. O cartório exerce função relevante na legalidade do registro, mas seus atos não são absolutos.

Quando há excesso ou exigência sem respaldo legal, o caminho adequado é a via judicial administrativa.

Para o corretor de imóveis, conhecer esse procedimento significa agregar valor à sua intermediação, fortalecendo sua imagem como profissional técnico, que domina não apenas o mercado, mas também os aspectos jurídicos e formais da compra e venda.