Alterações recentes nas regras do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) e do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) começam a produzir efeitos práticos no mercado imobiliário a partir de 2026. As mudanças tendem a impactar diretamente heranças, doações e operações de compra e venda de imóveis, exigindo mais atenção de proprietários, compradores e profissionais do setor.

A combinação entre novas bases de cálculo, definição mais clara das competências de cobrança e maior cruzamento de dados fiscais aponta para um ambiente de fiscalização mais rigoroso em todo o país. A implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) reforça esse cenário, ao integrar informações patrimoniais e dificultar práticas como a subavaliação de imóveis e o uso de brechas legais em planejamentos sucessórios e imobiliários.

Entenda a diferença entre ITCMD e ITBI

O ITCMD é um tributo estadual que incide sobre a transferência de bens e direitos por herança ou doação. Já o ITBI é um imposto municipal, cobrado exclusivamente nas transmissões de imóveis entre pessoas vivas, como nas operações de compra e venda.

Apesar de serem impostos distintos, as mudanças recentes seguem a mesma direção: maior padronização das regras, aumento da transparência e fortalecimento dos mecanismos de controle sobre os valores declarados nas transações.

Novas regras do ITCMD ampliam fiscalização

Uma das principais mudanças no ITCMD é a adoção obrigatória de alíquotas progressivas em todos os estados e no Distrito Federal. A partir de 2026, quanto maior o valor recebido por herança ou doação, maior será a alíquota aplicada, respeitando o teto nacional de 8%.

Outro ponto relevante é a definição de que o imposto deve incidir sobre o valor de mercado dos bens na data do fato gerador, seja o falecimento ou a doação, e não mais sobre valores históricos ou contábeis. Essa regra se aplica a imóveis, aplicações financeiras, participações societárias e até a bens mantidos no exterior.

A legislação também esclarece qual estado tem competência para a cobrança. No caso de bens móveis, o imposto será devido ao estado de domicílio do falecido ou do doador. Para imóveis, permanece a cobrança pelo estado onde o bem está localizado. Essas definições reduzem práticas adotadas no passado para minimizar a carga tributária, como a escolha de estados com alíquotas menores.

ITBI: valor de mercado e momento da cobrança

No caso do ITBI, decisões judiciais recentes trouxeram maior segurança jurídica ao reforçar que a base de cálculo deve ser o valor de mercado do imóvel declarado pelo contribuinte. Valores de referência fixados unilateralmente pelos municípios não podem ser aplicados de forma automática.

Caso o poder público discorde do valor informado, deverá instaurar procedimento administrativo específico para comprovar eventual subavaliação. Além disso, ficou consolidado que o fato gerador do ITBI ocorre apenas com o registro da transferência da propriedade no cartório de imóveis e não em etapas anteriores, como a assinatura da escritura.

Impactos no mercado imobiliário e no trabalho do corretor

Na prática, o conjunto dessas medidas aponta para um mercado imobiliário mais transparente, com maior integração entre dados fiscais, registrais e patrimoniais. Para compradores, vendedores e herdeiros, cresce a necessidade de manter a documentação dos imóveis regularizada e compatível com os valores reais de mercado.

Para os corretores de imóveis, esse novo cenário reforça o papel técnico e orientador da profissão. O conhecimento atualizado da legislação tributária passa a ser ainda mais relevante para auxiliar clientes em negociações seguras, planejamentos patrimoniais responsáveis e tomadas de decisão bem fundamentadas.

O CRECI-SC destaca que a atuação ética e qualificada dos corretores de imóveis é fundamental para garantir segurança jurídica às operações imobiliárias e proteger os interesses da sociedade. Em um ambiente cada vez mais fiscalizado e digitalizado, a informação correta, a transparência e o profissionalismo tornam-se diferenciais essenciais para o fortalecimento do mercado imobiliário.